Iš LLRI leidinio „Knyga 2000-2004 metų Seimo nariams ir rinkėjams“
Lietuvoje yra daug žmonių, kurie neturi tinkamo būsto, todėl būsto problemos suprantamos daugeliui. Žmonės jas sprendžia, kaip kas sugeba, tačiau įprasta manyti, kad valstybė daliai žmonių privalo padėti įsigyti nuosavą būstą. Nekvestionuodami šio žmonių noro, pažvelkime atidžiau, kaip valstybė gali padėti įsigyti būstą ir kokios šios pagalbos pasekmės.
Priežastys, dėl kurių žmonėms yra sudėtinga įsigyti būstą, skyla į dvi pagrindines grupes. Tai (1) mažos gyventojų pajamos ir (2) teisinės bei administracinės kliūtys. Kokios yra valdžios galimybės sprendžiant šias problemas?
(1) Valstybės įtaka gyventojų pajamų augimui
Visų gyventojų materialinės padėties gerėjimas yra pats bendriausias valstybės tikslas, kurio siekiama visomis politikos priemonėmis. Tačiau valstybė neturi savų lėšų, kad galėtų tiesiog duoti žmonėms pinigų ar apmokėti kai kurias jų išlaidas. Valdžia gėrybių nekuria ir pinigų neuždirba – ji tik perskirsto valstybėje gyvenančių žmonių sukurtas gėrybes bei pinigus.
Perskirstymas
Kai privatus asmuo suteikia kam nors finansinę paramą, jis tai daro savo sąskaita dėl to, kad jam tai naudinga arba iš filantropinių paskatų. Valstybė gali suteikti paramą tik mokesčių mokėtojų sąskaita o tai reiškia, kad bus atimtos lėšos iš kitų valstybės finansuojamų sričių arba bus didinami mokesčiai bei skolinimasis. Abu šie keliai veda prie kitų piliečių gerovės mažinimo.
Lengvatos atskiroms gyventojų grupėms dažniausiai teikiamos ne tiesiogiai, o per kompensacijas paslaugų gavėjams: transporto, šildymo lengvatos, subsidijos komercinių bankų paskoloms būstui, „nemokamos“ telefoninių pokalbių valandos ir pan. Toks finansiškai nepajėgių gyventojų rėmimo būdas yra ypač ydingas, kadangi (a) lengvatas gauna gyventojai pagal kategoriją, o ne pagal realias finansines galimybes, (b) lengvatas teikiančios įmonės nukenčia dėl to, kad biudžetas pažadėtųjų kompensacijų dažnai neišmoka, bet dar labiau – dėl rinkos santykių toje sferoje iškraipymo[1].
Mokesčių lengvatos
Kitas būdas, kuriuo valstybė remia būsto įsigijimą, yra mokesčių (dažniausiai PVM arba fizinių asmenų pajamų mokesčio) lengvatos. Tai taip pat yra vienos rūšies veiklos privileginis traktavimas kitų atžvilgiu, remiantis prielaida, kad investicijos į gyvenamąją statybą yra vertingesnės už kitos rūšies investicijas ir todėl skatintinos. Tačiau mokesčių lengvatos reiškia sudėtingą mokesčių administravimą, nenatūralų proteguojamo sektoriaus išsiplėtimą (kai lengvata taikoma gyvenamai statybai, bet kokią statybą stengiamasi įforminti kaip gyvenamą ir pan.) bei didesnę mokesčių naštą kitiems rinkos subjektams.
Išteklių pasiskirstymas
Didesnio masto[2] valstybės parama subsidijuojant būsto įsigijimą pažeistų efektyvų išteklių pasiskirstymą rinkoje. Kreditai būstui plėstųsi dirbtinai kitų kreditų mažėjimo sąskaita, o ne todėl, kad tai būtų geriausia išteklių panaudojimo galimybė (bankams – saugi ir pelninga investicija, gyventojams – pirmo būtinumo poreikių tenkinimas). Kadangi dėl valdžios paramos kredito išteklių pasiūla nepadidėja, dalis lėšų būtų atitraukta nuo investicinių, gamybinių ir kitų projektų finansavimo.
Gyvenimas ne pagal pajamas
Dirbtinai stimuliuojant būsto įsigijimą atsiras naujų problemų. Kadangi „remiamą“ būstą įsigis žmonės, kurie patys nėra finansiškai pajėgūs to padaryti, yra didelė tikimybė, kad, pasikeitus sąlygoms rinkoje bei valstybės finansinėms galimybėms, jie nepajėgs išlaikyti būsto (grąžinti paskolos, pabaigti statybų). Dėl to padidės būsto pasiūla rinkoje, kris nekilnojamo turto kainos, ir taip nukentės visi šioje grandinėje dalyvaujantieji: žmogus, susigundęs pirkiniu ne pagal galimybes, bankas, išdavęs lengvatinį kreditą, valstybė, šias lengvatas garantavusi, investuotojai į nekilnojamą turtą bei kiti susiję subjektai. Suteikus lengvatų būstui įsigyti, labai tikėtinas spaudimas gauti lengvatų mokesčiams už šildymą bei kitus komunalinius patarnavimus.
Paternalizmas ir korupcija
Požiūris, kad būsto problema turi būti sprendžiama valstybinių rėmimo programų pagalba, skatina paternalistinius Lietuvos valstybinės valdžios ir piliečių santykius ir palaiko tebevyraujančią nuomonę, kad valstybė privalo parūpinti jiems būstą. Toks požiūris atitolina galimybę iš esmės reformuoti socialinę politiką, perorientuojant ją nuo „valstybės rūpinimosi“ prie sąlygų sudarymo „pasirūpinti savimi“.
Bet kokia proteguojamų prekių ar paslaugų bei lengvatų sistema neišvengiamai veda prie korupcijos. To nepavyktų išvengti ir vykdant būsto paramos programas, jeigu jose būtų numatytos išskirtinės sąlygos būstą įsigyjantiems ar jį statantiems subjektams.
Išvada (1): Jokios valstybinės programos ar kitokios politikos priemonės negali tiesiogiai padidinti visų gyventojų pajamų. Valstybinė valdžia neturi kitokių svertų pakelti visų gyventojų pajamas, kaip tik vykdydama visų rūšių verslui palankią ekonominę politiką, mažinant mokesčius bei biurokratinius suvaržymus. Kuo greičiau Lietuvoje bus sudarytos palankios verslo sąlygos, tuo greičiau augs ekonomika ir gyventojų pajamos.
(2) Teisinės bei administracinės prielaidos būsto plėtrai
Šioje srityje yra svarbūs tokie procesai: žemės statybai įsigijimas, prisijungimo prie komunikacijų reglamentavimas, galimybė žemę užstatyti bankui, daugiabučių namų butų savininkų santykiai eksploatuojant bei renovuojant namą, nekilnojamo turto mokesčiai, Lietuvos banko nustatomi reikalavimai komerciniams bankams, konkurencija bankininkystėje, valstybės monetarinė politika, bendrosios verslo sąlygos (t.y. galimybė rinkoje lengvai ir greitai atsirasti naujas paslaugas teikiantiems verslams).
Žemės rinka
Žemės rinkos liberalizavimas yra seniai pribrendęs. Būtina sudaryti realią galimybę juridiniams asmenims bei užsieniečiams įsigyti žemę nuosavybės teise, panaikinti žemės skirstymą pagal paskirtį (pvz., žemės ūkio, ne žemės ūkio paskirties, tikslinės paskirties), panaikinti verslo planų reikalavimą, norintiems dalyvauti žemės pirkimo aukcione, atsisakyti visuotinai privalomų detaliųjų planų ir pan. Plačiau apie tai – skyriuje “Nuosavybė, žemės rinka ir nuosavybės apsauga”.
Nekilnojamo turto apmokestinimas
Planai įvesti nekilnojamo turto mokestį gyventojams diskredituoja valdžios pastangas aprūpinti gyventojus būstu. Toks mokestis sumažintų gyventojų paskatas ir galimybes (nes realiosios gyventojų pajamos sumažėtų) turėti patogų būstą. Neteisingai manoma, kad nekilnojamo turto mokestis yra taikomas tik tiems, kurie jau turi būstą. Labai dažnai šį mokestį mokės asmenys, neturintys būsto ir gyvenantys nuomojamame bute, t.y. tie, kuriems numatoma taikyti valstybės paramą. Turto savininkas “nukelia” mokestį nuomininkui, padidindamas nuomos kainą.
Mokesčių bei reguliavimų našta
Sumažinus mokesčių bei kitų reguliavimų naštą verslui – panaikinus tarifinius bei netarifinius barjerus importuojamoms statybinėms medžiagoms, panaikinus kelių mokestį, skaičiuojamą nuo įmonės apyvartos, supaprastinus darbo santykių reglamentaciją ir pan. – atsiras prielaidos statybinių medžiagų, statybos, transporto bei kitų paslaugų kainų mažėjimui , taigi – būsto pigimui.
Daugiabučių gyvenamųjų namų priežiūra
Daugumos daugiabučių gyvenamųjų namų būklė yra prasta, tačiau ją pagerinti ar bent išlaikyti esamą lygį yra sudėtinga. Pagrindinė kliūtis yra tai, kad yra netinkama bendrojo turto (tai, kas yra name be atskirų privačių butų) valdymo tvarka. Yra reglamentuotas tik vienas bendrojo turto valdymo būdas – kai kuriama namų savininkų bendrija. Bendrija yra juridinis asmuo, ji turi vesti pilną buhalterinę apskaitą, mokėti pelno mokestį bei vykdyti kitas juridinio asmens prievoles. Kadangi namų savininkų bendrija kuriama tik bendros nuosavybės turto valdymo tikslais, o ne tam, kad vykdytų komercinę veiklą, šios prievolės dažnai yra pagrindinė priežastis, dėl ko bendrija neįkuriama. Žmonėms būtų patogiau, kad butų savininkai galėtų valdyti bendrą turtą nekurdami bendrijos. Tam reikia bendrąją nuosavybę registruoti bei įstatymiškai numatyti, kaip priimami su jos valdymu susiję sprendimai. (Šiuo metu, norint priimti sprendimą dėl bendrojo turto, reikalingas šimtaprocentinis visų savininkų sutarimas). Toks bendrojo turto valdymo supaprastinimas sudarytų prielaidas butų savininkams geriau prižiūrėti esamus namus bei juos atnaujinti.
Komunalinių paslaugų įmonės
Įmonių, teikiančių paslaugas gyventojams (buvusių namų valdybų), privatizavimas yra dar vienas veiksnys, galintis įtakoti butų ūkio pertvarką. Prastas savivaldybės įmonių darbas sudaro sąlygas kristi daugiabučių namų vertei, formuoja negatyvų gyventojų požiūrį į namo priežiūros reikalus, neskatina investicijų į būstą. Tai ypač aktualu didžiųjų miestų daugiabučių namų atveju.
Būsto paskolų rizika
Ir Lietuvos, ir pasaulio patirtis rodo, kad žmonės, paėmę paskolas būstui, dažniausiai jas grąžina, taigi, kreditavimo rizika labai maža. Tačiau pagal Lietuvos banko reikalavimus jų rizika vertinama taip pat, kaip visų paskolų su nekilnojamo turto užstatu. todėl komerciniams bankams skaičiuojant kapitalo pakankamumo rodiklį, taikomas gana didelis rizikos laipsnis (nuo 50 iki 100 proc., kai paskoloms su valstybės garantija taikoma nuo 0 iki 20 proc., o VVP – 0 proc.). Šis LB reikalavimas komerciniams bankams mažina pastarųjų interesą teikti paskolas gyventojams būstui įsigyti. Mažmeninė bankininkystė yra gerokai daugiau darbo reikalaujantis procesas, nei didmeninė todėl nenuostabu, kad bankai labiau linkę pinigus investuoti kitur, o ne teikti būsto paskolas. Ypač patrauklūs yra VVP bei LB siūlomi indėlių aukcionai: rizikos jokios, darbo mažai, o VVP atveju ir palūkanos geros. Kuo daugiau bus valdiškų investavimo galimybių, tuo mažiau liks išteklių gyventojų būsto kreditavimui. Ši priklausomybė yra ypač stipri esant nedidelei konkurencijai tarp komercinių bankų. Taigi, jeigu valstybė nori sudaryti sąlygas gyventojams skolintis, ji turi (1) mažinti savo skolinimosi apimtis, (2) sudaryti palankias sąlygas konkurencijai tarp komercinių bankų (plėtoti laisvą bankininkystę), (3) sumažinti formalius būsto paskolų rizikos vertinimus, taikomus skaičiuojant kapitalo pakankamumą.
Ilgalaikis kreditavimas
Tiek norintiems įsigyti būstą, tiek kapitalo rinkai būtų naudinga, jei veiktų Ipotekos kreditavimo sistema. Tačiau labai svarbu, kad tokia sistema veiktų rinkos sąlygomis, t.y. kad tai nebūtų valdžios sukurtas ar įtakotas instrumentas. Todėl valdžios rūpestis yra priimti reikalingus teisės aktus[3] bei netrukdyti privačiai iniciatyvai (kai ji rasis) tokia veikla užsiimti.
Socialinis būstas
Socialinis būstas – tai savivaldybių nuosavybėje esantys butai, kuriuos savivaldybė nuomoja už žemesnę nei rinkos kainą nepasiturintiems gyventojams. Šiuo metu savivaldybėms priklauso apie 5 proc. butų fondo Dalis butų yra išsibarsčiusi po skirtingus pastatus. Socialinio būsto programoms to nepakanka, todėl savivaldybės imasi iniciatyvos statyti naujus būstus, skirtus socialiai remtiniems žmonėms. Tokia savivaldybių veikla nėra skatintina, kadangi: (1) savivaldybė ima dalyvauti nekilnojamo turto rinkoje kaip savarankiškas subjektas ir iškreipia kainas (2) naudojami mokesčių mokėtojų pinigai atskirų asmenų gerovei pakelti, (3) sukuriamos sąlygos piktnaudžiavimui. Be to, nauja statyba yra labai brangi, o naujas būstas – gerokai aukštesnės kokybės, nei turi dauguma neremtinų piliečių. Taigi, susidaro paradoksali situacija – už aukštą kokybę mokama žemiausia kaina. Tai sudaro prielaidas korupcijai bei piktnaudžiavimui. Kita vertus, jeigu savivaldybės pirktų prastus butus, mažas pajamas turinčios šeimos nepajėgtų jų išlaikyti dėl aukštų eksploatacijos kaštų.
Taigi siekiant pagerinti nepasiturinčių žmonių padėtį, paramą reikia teikti pinigais tiesiogiai žmonėms, kurių pajamos ir turtas nesiekia nustatytos ribos, ir traktuoti tai kaip socialinę paramą dėl neturto.
Išvada (2) Sudaryti teisines prielaidas būsto, kaip ir kitų sektorių, plėtrai yra valstybės galiose. Tuo ji ir turėtų užsiimti. Tuomet atsiras daugiau žmonių, galinčių savo lėšomis įsigyti būstą. Tuo tarpu prastesnio būsto pasiūla didės, jo kainos kris ir vis daugiau žmonių, kurie anksčiau nepajėgė jo nusipirkti, galės tai padaryti.
(3) Klausimai:
Kada bus įmanoma gauti kreditą būstui įsigyti palankiomis sąlygomis?
Paskolų palūkanos gali mažėti dėl augančios kredito institucijų įvairovės, stiprėjančios jų konkurencijos, dėl bendro investicinių projektų pelningumo mažėjimo, dėl švelnesnių Lietuvos banko keliamų reikalavimų komerciniams bankams. To galima tikėtis esant neiškraipytiems rinkos santykiams, palankiam verslo klimatui ir šalies ekonominiam bei politiniam stabilumui.
Kodėl kitose valstybėse egzistuoja būsto rėmimo programos?
Visų pirma, jų egzistavimas dar neįrodo, kad jos yra naudingos. Antra, įvairiose šalyse paramos apimtys ir principai yra labai skirtingi. Reikia turėti omenyje, kad išsivysčiusiose šalyse paskolos būstui yra daug pigesnės, todėl vidutines pajamas turintis pilietis ir be paramos pajėgus įsigyti būstą, taigi ir remtinųjų skaičius yra mažas. Ten parama yra išimtis, o ne taisyklė. Lietuvoje vidutines pajamas turintis žmogus nėra pajėgus imti paskolos būstui rinkos sąlygomis. Taigi, poreikis paramai yra ne išimtis, o taisyklė. Tokiu atveju kyla klausimas, kieno sąskaita ši didžioji dalis piliečių turi būti remiama? Suteikiant paramą iš biudžeto, susidaro situacija, kad parama skiriama sąskaita ir tų, kurie net lengvatinio kredito paimti nėra pajėgūs – taigi, yra dar neturtingesni.
Be to, būsto paramos programos yra labai populiarus rinkiminis masalas, tačiau nevalia pamiršti, kad labai brangus.
Kas bus, jei užsieniečiai supirks Lietuvos žemę?
Ta žemė, kurią įsigis užsieniečiai, liks kur buvusi, bet atsiras interesas iš jos gauti pelno. Tai reiškia, kad žemė bus naudojama, taigi Lietuvos žmonėms atsiras darbo ir pajamų.Kad užsieniečiai turi pakankamai pinigų nupirkti visą Lietuvos žemę, dar nereiškia, jog jie bent dalį jos pirks. Turtas įsigyjamas tik tada, kai iš jo tikimasi gauti naudos. Pavyzdžiui, už vieno kambario butą Vilniuje galima įsigyti bent kelis trijų kambarių butus Naujojoje Akmenėje, tačiau labai mažai kas taip elgiasi. Žmonės perka butus ten, kur gyvena arba ilsisi. Taigi ir žemė bus perkama tik ten, kur yra gera infrastruktūra, reikalingos kvalifikacijos darbo jėga bei kitos palankios sąlygos konkrečiam verslui pradėti.
Kodėl neįvedamas nekilnojamo turto mokestis gyventojams? Juk juo apmokestinami turtingieji ir taip mažinama turtinė nelygybė.
Nekilnojamo turto turėjimas nėra nei prabanga, nei turtingumo įrodymas. Nekilnojamo turto turi ir jį paveldėję ar atgavę žmonės, ir įsigiję turtą iš skolintų lėšų. Dauguma kaimuose bei miesteliuose gyvenančių žmonių yra gyvenamųjų namų savininkai, tačiau jie tikrai nepriskirtini turtingųjų kategorijai. Apmokestinimas nustatant apatinę nekilnojamo turto vertės ribą nėra išeitis, nes turto vertė nėra objektyvus dydis ir jos nustatymas priklauso nuo vertintojo interpretacijos. Taigi, nekilnojamo turto mokestis turtinės nelygybės nemažina.
[1] Šia prasme tiesioginis kompensacijų mokėjimas remtiniems gyventojams yra daug mažesnė blogybė, nes jis nestabdo paslaugų teikėjų rinkos plėtros, dirbtinai nepadidina atskirų paslaugų poreikio.
[2] Jei ši parama būtų nedidelio masto, tai nepasiektų apčiuopiamų rezultatų ir būtų dar labiau socialiai neteisinga.
[3] Šiuo metu Lietuvoje nėra teisinių prielaidų steigti kitokį nei komercinį banką.
