Šiame darbe analizuojamos šiuo metu Lietuvoje esančios kliūtys efektyvesniam viešojo nekilnojamojo turto valdymui. Teigiama, kad valstybės ir savivaldybės institucijos nepakankamai įvertina galimus nekilnojamojo turto naudojimo būdus: alternatyvų formavimas ir įvertinimas nėra viešas procesas ar bent viešai paskelbiamas, todėl, tikėtina, neįvertina visų iš tikrųjų galimų alternatyvų.
Darbe taip pat tiriamos efektyvesnio valstybės ir savivaldybių nekilnojamojo turto valdymo galimybės ir šiam tikslui taikytinos priemonės. Pripažįstant, kad dalis valstybės funkcijoms įgyvendinti reikalingo turto specifiška ir netinka privatizuoti ar nuomoti, pateikiami argumentai, kodėl valstybei ir savivaldybei priklausančių nekilnojamojo turto objektų pardavimas ir nekilnojamojo turto paslaugų pirkimas iš privačių tiekėjų yra galima ir pakankamai pagrįsta alternatyva.
Aptariama relevantiška užsienio valstybių patirtis – Australijos, Jungtinės Karalystės, Kanados, Naujosios Zelandijos ir kitose valstybėse įgyvendinama valstybės nekilnojamojo turto valdymo politika. Šios valstybės pasirinktos kaip pavyzdžiai, kadangi analizuojamoje srityje yra įvykdžiusios ar vykdo intensyviausias reformas. Darbas pradedamas dabartinių nekilnojamojo turto valdymo trūkumų aptarimu, tęsiamas aprašant užsienio valstybių nekilnojamojo turto valdymo praktiką ir baigiamas įvardinant konkrečias taikytinas priemones nekilnojamojo turto valdymo efektyvumo didinimui bei pateikiant argumentus kiekvienos siūlomos priemonės naudai.
Analizė vykdoma tiriant Lietuvos respublikos teisės aktus ar jų projektus, Lietuvos bei įvairių užsienio valstybių valstybės audito institucijų ar kitų institucijų ir įstaigų ataskaitas bei tyrimus apie nekilnojamojo turto valdymą, Urban Institute atlikta įvairių valstybių valstybės ir savivaldybių nekilnojamojo turto valdymo studiją ir kitais dokumentais bei studijomis. Tyrimo metu kelios valstybės institucijos ar savivaldybės buvo apklaustos dėl jų valdomo, naudojamo ir disponuojamo nekilnojamojo turto. Apklausos metu gauti duomenys panaudoti iliustruojant tyrimo teiginius.
Darbas atliktas bendradarbiaujant su Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija.
Išvados ir pasiūlymai
Valstybės ir savivaldybių nekilnojamojo turto valdymo esminis tikslas – tik funkcijoms atlikti reikalingo ir tam tinkamai pritaikyto nekilnojamojo turto naudojimas už mažiausią įmanomą kainą valstybės biudžetui ilgame laikotarpyje. Kitaip tariant, efektyvus nekilnojamojo turto valdymas yra tuomet, kai naudojamas tik minimalus reikiamas nekilnojamojo turto kiekis, o nenaudojamas turtas privatizuotas ir taip atlaisvintos lėšos kitiems poreikiams, bei kai šis minimalus nekilnojamojo turto kiekis viso savo gyvenimo ar naudojimo ciklo atžvilgiu mokesčių mokėtojams kainuoja mažiausią įmanomą kainą.
Išskirtini šie dabartinės valstybės ir savivaldybių nekilnojamojo turto valdymo sistemos trūkumai:
– Nors siekiant patenkinti naujai atsiradusį nekilnojamojo turto poreikį, valstybės ir savivaldybės institucijoms reikia atlikti ekonominės naudos analizę, nuolatinės ar bent atsitiktinės tikslingumo ar ekonominės naudos analizės neprivalu atlikinėti analizuojant jau valdomo, naudojamo ir disponuojamo nekilnojamojo turto panaudojimą.
– Nėra skaičiuojamos pilnos nekilnojamojo turto naudojimo, išlaikymo ir panašios ūkinės išlaidos bei alternatyvūs naudojimo kaštai, todėl nėra žinoma tikroji biudžeto programų įgyvendinimo kaina. Programose jų įgyvendinimui skiriamų lėšų dydis neparodo, kiek iš tikrųjų kainuoja jų įgyvendinimas.
– Valstybė ir savivaldybės dažnai nežino ar net nesiekia žinoti, kiek iš viso kokio nekilnojamojo turto turi, bei kokia tikroji šio turto vertė.
– Institucijos naudoja programas kaip priemonę išlaikyti ir finansuoti savo nekilnojamąjį turtą, o ne nekilnojamasis turtas yra suvokiamas kaip priemonė, kuri pasirenkama įgyvendinti vienai ar kitai programai.
– Kintant tam tikros institucijos programų skaičiui, apimtims ar finansavimui institucijai priklausantis pastovaus nekintančio dydžio nekilnojamasis turtas negali operatyviai būti pritaikomas prie esančių poreikių.
– Valstybės ir savivaldybių institucijoms nėra jokios motyvacijos taupyti kuo efektyviau valdant nekilnojamąjį turtą, bet priešinga motyvacija – išleisti kiek galima daugiau asignuotų lėšų. Joms iš esmės negresia jokia sankcija, jei ji savo turtą valdys ne taip gerai, kaip iš tikrųjų tai leistų įvairios galimybės.
– Jei institucija ar įstaiga turi tam tikro nekilnojamojo turto, kurį iš esmės naudoja ne savo programos tikslams įgyvendinti, bet kurį turėti institucijai ar įstaigai dėl tam tikrų priežasčių naudinga, mažai tikėtina, kad šis turtas pačios institucijos bus įvertintas kaip nereikalingas ar netinkamas naudoti.
Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme turėtų būti įtvirtinta, kad valstybei ir savivaldybėms priklausantis, bet (1) šių institucijų ir įstaigų tuo metu prisiimtoms funkcijoms įgyvendinti nenaudojamas, (2) ne šioms funkcijoms įgyvendinti naudojamas nekilnojamasis turtas ir (3) toks nekilnojamasis turtas, kurio ilgalaikis naudojimas kainuos brangiau nei galimi alternatyvūs nekilnojamojo turto naudojimo būdai privalo būti privatizuotas, taip atlaisvinant lėšas kitiems valstybės ar savivaldybių veiklos prioritetams vykdyti. Valstybės ir savivaldybių institucijų ir įstaigų rengiami nekilnojamojo turto valdymo strateginiai planai ir valstybės turto informacinė sistema naudotini kaip nekilnojamojo turto reikalingumo įvertinimo priemonė.
Valstybės ir savivaldybių institucijos ir įstaigos strategiškai planuodamos ir atlikdamos ekonominę naudos analizę turi pagrįsti jų įgyvendinamoms programoms reikalingo nekilnojamojo turto poreikį ir nekilnojamojo turto naudojimo būdą.
– Ekonominėje naudos analizėje analizuojami kaštai turi apimti ne tik nekilnojamojo turto įsigijimo ar eksploatavimo kaštus, bet taip pat įvertinti ir alternatyviuosius nekilnojamojo turto turėjimo kaštus.
– Tikslinga valstybės ir savivaldybių nekilnojamojo turto naudojimą apmokestinti nekilnojamojo turto mokesčiu, kurio dėka būtų matomi realesni biudžeto programų vykdymo kaštai, kas lemtų adekvatesnį ekonominės naudos analizių atlikimą. Galimybė savo nuožiūra išleisti sutaupytas lėšas skatintų institucijas ir įstaigas racionalizuoti joms reikalingo nekilnojamojo turto poreikius ir naudojimą. Neefektyvus nekilnojamojo turto panaudojimas slėgtų institucijas papildomomis išlaidomis.
– Biudžeto programų įgyvendinimui naudojamas nekilnojamasis turtas privalo būti finansuojamas tik per šioms programoms skiriamus asignavimus, tai parodytų tikrąją programų vykdymo kainą, tai lemtų adekvatesnių ekonominės naudos analizių atlikimą.
– Galimų nekilnojamojo turto naudojimo alternatyvų vertinimas privalo tapti įprasta valstybės ir savivaldybės institucijų praktika.
– Turi būti sukurtas valstybės ir savivaldybių institucijų ir įstaigų nekilnojamojo turto poreikio bei naudojamo nekilnojamojo turto rodiklių skelbimo mechanizmas, kad galimi nekilnojamojo turto paslaugų teikėjai galėtų pasiūlyti savo alternatyvas.
Turi vykti reguliarus valstybės institucijų ir įstaigų nekilnojamojo turto valdymo įvertinimas. Vykdomas tarpinstitucinis nekilnojamojo turto valdymo ir naudojimo palyginimas skatintų skirtingų institucijų konkurenciją efektyviai naudoti nekilnojamąjį turtą, o kontroliuojančioms institucijoms leistų matyti, kiek biudžeto lėšų galima sutaupyti vien pasirenkant tokį nekilnojamojo turto naudojimo būdą, kokį naudoja mažiausius rodiklius demonstruojanti institucija ar įstaiga.
